ঋণ ফলন কি?

আপনি যদি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ব্যবসায়ে থাকেন তবে আপনি ঋণের মূল্যের (এলটিভি) অনুপাত এবং ঋণ পরিষেবা কভারেজ (ডিএসসিআর) অনুপাতের মতো ঋণের আন্ডাররাইটিংয়ের পরিচয়ের সাথে পরিচিত হবেন। ব্যাংকগুলি সাধারণত ঋণগুলি করা উচিত কিনা তা নির্ধারণে তারা এই মেট্রিকগুলি ব্যবহার করে। ঋণ ফলন আন্ডাররাইটিং ব্লক নতুন ছাগলছানা হয়। এটির মতো লেনদেনকারীরা এলটিভি এবং ডিএসসিআর এর বিপরীতে, বাজার মূল্য, অমরকরণের সময় এবং সুদের হারের উপর নির্ভর করে না যা কোন সময় কাজে লাগানো যায় বা সময় পরিবর্তন করে।

পরামর্শ

• ঋণের পরিমাণ ঋণের পরিমাণ দ্বারা সম্পত্তির নেট অপারেটিং আয় ভাগ করে একটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট বন্ধকী সাথে যুক্ত ঝুঁকি গণনা করে।

বাণিজ্যিক ঋণ জন্য ঝুঁকি পরীক্ষা

বেশিরভাগ ব্যাংক বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট ঋণের সাথে সম্পর্কিত ঝুঁকিটির মূল্যায়ন করতে দুটি পরীক্ষা প্রযোজ্য: ঋণ পরিষেবা কভারেজ অনুপাত এবং ঋণ-থেকে-মান অনুপাত। ডিএসসিআর ফর্মুলা মূল্যায়ন করে যে সম্পত্তি থেকে নেট অপারেটিং আয় - সম্পত্তি থেকে সমস্ত ভাড়া এবং রাজস্ব তার অপারেটিং খরচ কম - একটি সুস্থ বাফারের সাথে বন্ধকী পেমেন্ট অতিক্রম করে, সুতরাং আপনার যদি এখনও খরচ বাড়ানো হয় তবে ঋণ পরিশোধ করার জন্য আপনার যথেষ্ট অর্থ রয়েছে অথবা ভাড়া নিচে আসে। উদাহরণস্বরূপ, ঋণগ্রহীতাকে প্রতিটি $ 1 ধারার জন্য 1.50 ডলারের নেট অপারেটিং আয় (এনওআই) প্রয়োজন হতে পারে।

এলটিভি অনুপাত সম্পত্তি মূল্য দ্বারা বিভক্ত বন্ধকী ঋণের পরিমাণ প্রতিনিধিত্ব করে। সুতরাং, যদি আপনি $ 800,000 বিল্ডিংয়ের জন্য $ 500,000 ধার করেছেন তবে LTV 62.5% হবে। প্রায় 75 শতাংশ কম বা কম এলটিভির অর্থ হল সম্পত্তিটি সময়ের সাথে কম মূল্যবান হয়ে ওঠে, এমনকি যদি ফোরক্লোসার বিক্রয়ের জন্য টাকা ফেরত পাওয়ার একটি ভাল সুযোগ থাকে।

একটি ঋণ ফলন কি?

এলটিভির সমস্যাটি হল সম্পত্তিটির বাজার মূল্য পরিবর্তন হিসাবে এটি পরিবর্তিত হয়, তাই এই মেট্রিকের সাথে ঝুঁকিপূর্ণ স্থিতি পরিমাপ করা কঠিন। একইভাবে, ডিএসসিআর হিসাব ঋণের সুদের হার এবং আমরাইজেশন সময়ের উপর নির্ভর করে, আপনি এই কারণগুলিকে ডিএসসিআর বাড়িয়ে তুলতে পারেন। উদাহরণস্বরূপ, 20 বছর থেকে 25 বছর পর্যন্ত এমটোরাইজেশন সময়সীমার পরিমাণ কমিয়ে আনতে পারে বার্ষিক ঋণের পেমেন্ট এবং এইভাবে ডিএসসিআরকে গ্রহণযোগ্য মাত্রায় বাড়িয়ে তুলতে পারে, যদিও ঋণ সময়ের সাথে সাথে আরও বেশি খরচ হবে। এই ব্যর্থতার জন্য ক্ষতিপূরণ দেওয়ার জন্য, ঋণদাতারা সাধারণত আন্ডাররাইটিং মিশ্রণে ঋণের ফলন নিক্ষেপ করে। ঋণ উত্পাদনের কেবল NOI এবং মোট ঋণের পরিমাণ ব্যবহার করে একটি বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট ঋণের ঝুঁকি পরিমাপ করার অন্য উপায় সরবরাহ করে।

কিভাবে ঋণ ফলন গণনা করা

গণিত ঋণের অনুপাত গণনা করা সহজ: প্রস্তাবিত ঋণের পরিমাণ দ্বারা সম্পত্তিটির নেট অপারেটিং আয় ভাগ করে নিন। উদাহরণস্বরূপ, ধরুন আপনি $ 1 মিলিয়ন বিল্ডিং কিনছেন এবং NOI প্রতি বছর 50,000 ডলার। আপনি নগদ $ 300,000 আছে এবং বিল্ডিং কিনতে 700,000 ডলার ধার করতে চান। ঋণদাতা ঋণ 50,000,000 / $ 700,000 বা 7.14 শতাংশ ঋণ ফলন গণনা করে। বন্ধকী অনুমোদন করার আগে ঋণদাতারা সাধারণত সর্বনিম্ন ঋণ ফলন সেট করে। সুতরাং, আপনি ঋণগ্রহীতা ঋণের হিসাব নিরূপণ করতে ঋণগ্রহীতাগণের মাথার হিসাবটি ফ্লিপ করবেন, যেখানে ঋণের ফলন দ্বারা বিভক্ত নয়, সর্বোচ্চ ঋণের পরিমাণ দেয়। উদাহরণস্বরূপ, যদি ঋণদাতার 10 শতাংশের ঋণের ফলন প্রয়োজন হয়, তাহলে আমাদের $ 50,000 এনওআই সম্পত্তি শুধুমাত্র $ 500,000 ঋণের জন্য যোগ্যতা অর্জন করবে।

ঋণ ফলন ভারসাম্য ক্যাপ হার

ঈগল-আইড রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা স্বীকার করবে যে ঋণের ফলন সংজ্ঞাটি ক্যাপ হারের মতো অনেক দেখাচ্ছে যা বিল্ডিংয়ের দামে NOI তুলনা করে - উপরের উদাহরণে বা 5 শতাংশে $ 50,000 / $ 1 মিলিয়ন। সাদৃশ্য ইচ্ছাকৃত। এজন্য ঋণদাতা কার্যকর ফলন সূত্রটি ব্যবহার করে বুঝেছেন যে বিনিয়োগের কোন ধরণের বিনিয়োগ তার অর্থের উপর প্রত্যাশিত হলে তা প্রত্যাহার করতে পারে। উচ্চ ঋণ ফলন অনুপাত মানে ঋণ পরিশোধের আকারের তুলনায় আরও বেশি ভাড়া আসছে, তাই ঋণগ্রহীতা বন্ধকী পরিশোধে ডিফল্ট হলে ব্যাংক হারাবে না।

একটি ভাল ঋণ ফলন কি?

বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেট সেক্টর জুড়ে, সাধারণত সর্বনিম্ন গ্রহণযোগ্য ঋণ ফলন 10 শতাংশ। যাইহোক, আপনি উদ্ধৃত করা প্রকৃত সংখ্যা সম্পত্তি টাইপ, ভাড়াটে আর্থিক সুদ এবং সুদের হার উপর নির্ভর করবে। হোটেলগুলির মতো ঝুঁকিপূর্ণ সম্পত্তিগুলির ধরন, যা হ্রাসের হার এবং অপ্রত্যাশিত এনওআই হতে পারে, সাধারণত স্থিতিশীল অফিস বিনিয়োগের তুলনায় উচ্চ ঋণের উত্পাদন দাবি করে। ঋণদাতা বলতে, একটি উচ্চ ঋণ ফলন "নিম্ন লিভারেজ" নির্দেশ করে যা নিম্ন ঋণ ঝুঁকি বোঝায়।