কোন সম্পত্তির ন্যায্য বাজার মূল্য কোন বহিরাগত কারণ ছাড়াই খোলা বাজারে একটি সম্পত্তি মূল্য। বাড়ির বিক্রয় এবং বীমা দাবির জন্য করের গণনা করার সময় এই মানটি অনেক গুরুত্বপূর্ণ ব্যবহার এবং তালাকের মধ্যে অপরিহার্য। কোনও প্রদত্ত সম্পত্তিকে তাত্ত্বিক ন্যায্য বাজার মূল্য দেওয়া হয়েছে, এটি নির্ধারণ করা যে প্রকৃত মান প্রায় অসম্ভব হতে পারে। তাই ন্যায্য বাজার মূল্য গণনা করার জন্য বিভিন্ন পদ্ধতি রয়েছে, প্রতিটি প্রদত্ত সম্পত্তির সুনির্দিষ্ট ভিত্তিতে কম বা কম সঠিক হতে পারে।
ন্যায্য বাজার মূল্য কি?
ন্যায্য বাজার মান অভ্যাসিকভাবে সহজ ধারণা যা অভ্যাসে অবিশ্বাস্য জটিল হয়ে উঠতে পারে। এটি সহজভাবে স্থাপন করার জন্য, ন্যায্য বাজারের মানটি হ'ল মূল্যের একটি নির্দিষ্ট টুকরা বর্তমান খোলা বাজারে বিক্রি করবে যা কোন সময় বা আর্থিক সীমাবদ্ধতার মতো বাহ্যিক চাপ ছাড়াই বিক্রি করবে। মূলত, শব্দটি সর্বনিম্ন মূল্যকে বোঝায় যা একজন বিক্রেতা গ্রহণ করতে ইচ্ছুক এবং সর্বাধিক প্রতিযোগী মূল্য যা কোনও ক্রেতা যদি কিনতে বা বিক্রি করতে না পারে তবে আর্থিক প্রতিবন্ধকতার ক্ষেত্রেও কোনও অর্থ প্রদান করতে ইচ্ছুক হবে না এবং উভয়ই প্রাসঙ্গিক তথ্য যুক্তিসঙ্গত জ্ঞান। ন্যায্য বাজার মূল্য সাপ্লাই এবং চাহিদা সাপেক্ষে এবং বর্তমান বাজারের উপর ভিত্তি করে বৃদ্ধি এবং পতন ঘটবে।
কেন মেলা বাজার মূল্য গুরুত্বপূর্ণ
ন্যায্য বাজার মূল্য একটি সম্পদের একটি নিরপেক্ষ মূল্যায়ন। এটি একটি ক্রেতা বা বিক্রেতার আর্থিক বা মানসিক পরিস্থিতি দ্বারা প্রভাবিত হয় না। এই কারণে, ধারণা প্রায়ই আইনি উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত হয়, প্রায়শই যারা ট্যাক্স, বীমা এবং রিয়েল এস্টেট লেনদেন জড়িত। উভয় পক্ষই তালাকের সাথে সম্পৃক্ত সমস্ত সম্পত্তির সম্পত্তির সমান অংশ নাও থাকতে পারে, যদিও উভয় পক্ষই সম্পদগুলির সমান আর্থিক অংশীদারি অর্জন করে তা নিশ্চিত করার জন্য বিবাহবিচ্ছেদ বিচ্ছেদেও এটি ব্যবহার করা যেতে পারে। সরকার তাদের মালিকদের কাছ থেকে সম্পত্তি জব্দ করে এবং ন্যায্য বাজার মূল্যের ভিত্তিতে তাদের ফেরত দেওয়ার সময় বিশিষ্ট ডোমেন উদ্দেশ্যে ডোমেইন ব্যবহার করে।
ন্যায্য বাজার মূল্য এবং কর
ক্ষতিগ্রস্ত ব্যক্তির ক্ষতি বা চ্যারিটেবল দানগুলির পরে কর কর্তনে ব্যবহৃত সম্পত্তিটির মূল্য নির্ধারণ করার সময় বাজারের মূল্যগুলি কার্যকর। উদাহরণস্বরূপ, যদি কোন গাড়ির মালিক গুড উইলের কাছে তার গাড়ী দান করেন, তাহলে খোলা বাজার লেনদেনে গাড়ী কী মূল্যবান হবে তার উপর ভিত্তি করে তিনি ন্যায্য বাজার মূল্যটি লিখতে পারেন।
করের উদ্দেশ্যগুলির জন্য ন্যায্য বাজার মূল্য অনেক আইআরএস আদালত মামলার বিষয় হয়েছে যা নির্ধারণ করা কঠিন হতে পারে। গুড উইলে তার গাড়ী দানকারী ব্যক্তি তার গাড়ির ন্যায্য বাজার মূল্য খুঁজছেন, উদাহরণস্বরূপ, তিনি ইবে মোটরগুলিতে তুলনামূলক বিক্রয় দেখতে পারে। তিনি সম্প্রতি এটি কিনে গেলে তার জন্য যে মূল্যটি দিয়েছিলেন তাও তিনি ব্যবহার করতে পারেন, স্থানীয় বিশেষজ্ঞের কাছ থেকে মূল্যায়নের ভিত্তিতে তার মূল্য নির্ধারণ করতে পারেন বা অন্য কোন উপায়ে এটি গণনা করতে পারেন। কিন্তু এই পদ্ধতিগুলির প্রত্যেকটি ভিন্ন মূল্যের ফলে হতে পারে, তাই যদি আইআরএস বিশ্বাস করে যে তার ন্যায্য বাজার মূল্য খুব বেশি, তাহলে তারা তার ফলাফল হিসাবে অডিট করতে পারে।
ফেয়ার মার্কেট মান এছাড়াও সম্পত্তি করের জন্য একটি বাড়ির মান নির্ধারণ করতে ব্যবহৃত হয়। ক্রয়মূল্য এবং ন্যায্য বাজারের মূল্যের মধ্যে পার্থক্য সময় পরিধানের সময় উর্ধ্বমুখী হবে, সেই কারণে এই মূল্যটি অবশ্যই শহরের কর মূল্যায়নকারী বা সম্পত্তি মূল্যায়ন প্রশাসক দ্বারা নিয়মিতভাবে মূল্যায়ন করা উচিত।
প্রোবেট কোর্টগুলি ট্যাক্স উদ্দেশ্যে সম্পত্তিগুলির ন্যায্য বাজার মূল্যও ব্যবহার করবে কারণ এটি মৃতের সুবিধাভোগীগুলিকে এস্টেট করগুলিতে কত টাকা দিতে হবে তা নির্ধারণ করতে সহায়তা করতে পারে। এই মূল্যটি বিশেষভাবে এই ক্ষেত্রে গুরুত্বপূর্ণ কারণ সাধারণত যদি উত্তরাধিকারী সম্পত্তিটি পরিবারের দ্বারা রাখা না হয় তবে তা দ্রুত বিক্রি হয়ে যাবে, সুতরাং মূল্যটি বিক্রি করা যায় না তা সঠিকভাবে গণনা করা যায় না। উপরন্তু, প্রোবেট কোর্টে ন্যায্য বাজার মূল্য প্রতিষ্ঠিত হওয়া উচিত কারণ মালিকানার বহু টুকরা সম্পত্তি একাধিক সুবিধাভোগী দ্বারা উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত হয়, যদি একজন ব্যক্তি সম্পত্তি রাখতে চান এবং অন্যান্য সুবিধাভোগীকে সম্পত্তি মূল্যের ন্যায্য অংশ দিতে চান তবে ন্যায্য বাজার মূল্য নির্ধারণ করতে হবে।
রিয়েল এস্টেট ব্যবহার করে
যখন একজন বাড়িওয়ালা তার সম্পত্তি বিক্রি করার সিদ্ধান্ত নেয়, তখন সে তার জন্য কী বিক্রি করতে হবে তা জানার আগে তালিকাভুক্ত হওয়ার আগে বাজারের ন্যায্য মূল্য বুঝতে তার পক্ষে উপকারী। তিনি খুব সামান্য জন্য বাড়ি তালিকা করতে চান না, কিন্তু তিনি অনুরূপভাবে এত এত জন্য বাড়ি তালিকা করতে চান না যে এটি ক্রেতাদের নিন্দা করা হবে।
বীমা জন্য ন্যায্য বাজার মূল্য
বীমা শিল্প ক্ষতিগ্রস্ত বা ধ্বংস করা সম্পত্তিগুলির ফেরত দেওয়ার জন্য ন্যায্য বাজার মূল্যগুলিতেও মূলত নির্ভরশীল। উদাহরণস্বরূপ, যদি কোনও বাড়ির আগুনে ধ্বংস হয়, তাহলে বীমা কোম্পানিটি দাবির জন্য কত টাকা দিতে হবে তা নির্ধারণের জন্য একটি ন্যায্য বাজার মূল্য ব্যবহার করবে। এই ব্যক্তিত্বটি ব্যক্তির সম্পত্তিটির মানসিক সংযুক্তিকে বিবেচনা করে না, যার অর্থ দাবির মাধ্যমে প্রদত্ত প্রকৃত অর্থটি এমন একজন ব্যক্তির চেয়ে অনেক কম হতে পারে যে, সেটি ধ্বংস হওয়ার আগে সম্পত্তি বিক্রি করার চেষ্টা করার চেয়ে অনেক কম হতে পারে।
অনুরূপ শর্তাবলী থেকে পার্থক্য
যেখানে "বাজারের মূল্য" প্রকৃত বাজারে একটি সম্পদের মূল্য বোঝায়, ন্যায্য বাজার মূল্য একটি কল্পিত নিখুঁত বাজারে সম্পত্তির মূল্যকে প্রতিনিধিত্ব করে যেখানে ক্রেতারা এবং বিক্রেতারা সমান পায়ে থাকে। একটি বাড়ির প্রকৃত বাজার মূল্যটি সম্পত্তির তালিকাতে উপলব্ধ হবে, তবে ঘরের ন্যায্য বাজার মূল্য গণনা করা এত সহজ নয়। বিক্রেতার দ্রুত বিক্রির জন্য বিক্রেতারা যদি দ্রুত বিক্রি করার চেষ্টা করে তবে বিক্রেতারা তাদের সম্পত্তি বা তার চেয়েও কম হলে প্রকৃত বাজার মূল্য অনেক ক্ষেত্রে ন্যায্য বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি হতে পারে।
সম্পত্তির "মূল্যায়ন মূল্য" একই রকম ধারণা, কিন্তু কারণ এটি আইটেমটির মূল্যের শুধুমাত্র একজন মূল্যায়নকারীর মতামতকে বোঝায়, সত্যিকারের ন্যায্য বাজারের মূল্য নয় কারণ এটি মূল্যায়নকারী থেকে মূল্যায়নকারীর মধ্যে পরিবর্তিত হতে পারে। মূল্যনির্ধারণীরা মান, নির্দেশিকা, স্থানীয় নিয়মাবলী, অর্থনৈতিক প্রবণতা এবং তুলনামূলক বিক্রয়গুলি একটি সম্পত্তিগুলির ন্যায্য বাজার মূল্য নির্ধারণ করতে ব্যবহার করে। বেশিরভাগ ক্ষেত্রে যেখানে ন্যায্য বাজার মূল্যের প্রয়োজন হয়, মূল্যায়িত মান গ্রহণযোগ্য বলে মনে করা হয়, তবে, মূল্যযুক্ত মান সত্যিকারের ন্যায্য বাজার মূল্যের তুলনায় প্রায়শই বেশি বেশি হতে পারে।
পরিশেষে, "মূল্যায়িত মান" একটি স্থানীয় কর মূল্যায়নকারী বা সম্পত্তি মূল্যায়ন প্রশাসক দ্বারা নির্ধারিত সম্পত্তিটির মূল্য। এই মান সম্পত্তি কর হিসাব গণনা করা হয়। সাধারণভাবে বলতে গেলে, সম্পত্তির মূল্যায়ন মূল্যটি বিক্রি শেষ সময়ে, সাম্প্রতিক হোম পরিদর্শন এবং তুলনীয় হোম বিক্রয় ভিত্তিক হবে। মূল্যায়িত মূল্যের মতো, এই মূল্যায়নগুলির উদ্দেশ্য হল ন্যায্য বাজার মূল্য নির্ধারণ করা, তবে মূল্যায়নগুলি কেবলমাত্র একজন ব্যক্তির মতামতই সীমিত। মূল্যায়িত মানটি ন্যায্য বাজার মূল্যের অনুরূপ হওয়া উচিত, তবে এটি প্রায়শই কম। মূল্যায়ন মান পাবলিক পরিসংখ্যান এবং নির্দিষ্ট ওয়েবসাইটে বা স্থানীয় কাউন্টি ট্যাক্স অ্যাসেসারের অফিসে অ্যাক্সেস করা যেতে পারে।
তুলনামূলক বাজার বিশ্লেষণ
ন্যায্য বাজারের মান নির্ধারণ করার অনেক উপায় আছে, এবং যদিও অনুমানিকভাবে একটি প্রদত্ত সম্পত্তির একটি সুনির্দিষ্ট ন্যায্য বাজার মূল্য রয়েছে, তবে মান গণনা করার প্রতিটি পদ্ধতির একটি ভিন্ন সংখ্যা হতে পারে। ন্যায্য বাজার মূল্য গণনার জন্য সবচেয়ে সাধারণ পদ্ধতি একটি তুলনামূলক বাজার বিশ্লেষণ করতে হয়। এটি বাজারে বা তুলনাযোগ্য সম্পত্তির তুলনায় অন্যান্য তুলনীয় বৈশিষ্ট্যগুলির দিকে তাকাচ্ছে যা সম্প্রতি গত দুই-তিন বছরের মধ্যে বিক্রি করেছে।
রিয়েল এস্টেট মতো বাজারে, বিক্রয়ের জন্য সম্পত্তিগুলির অবস্থান বিবেচনা করা গুরুত্বপূর্ণ, কিন্তু সংগ্রহস্থল এবং প্রাচীন জিনিসগুলির মতো আইটেমগুলির সাথে, বিশ্বব্যাপী তুলনীয় সাম্প্রতিক বিক্রয়গুলির দিকে নজর রাখা ভাল হতে পারে কারণ সংগ্রাহকগুলি সাধারণত তাদের ক্রয়কে সীমাবদ্ধ করে না একটি স্থানীয় এলাকা। যখন তুলনামূলক বাজার বিশ্লেষণগুলিতে রিয়েল এস্টেট জড়িত থাকে, তখন এটি সাধারণত লাইসেন্সযুক্ত রিয়েল এস্টেট এজেন্টগুলির দ্বারা সঞ্চালিত হয় এবং অনুরূপ স্কয়ার ফুটেজের সাথে একই রকমের শয্যাগুলির সাথে তুলনা করা উচিত। তাদের কেবল খোলা বাজারে ন্যায্য মূল্যের জন্য বিক্রি করা ঘরগুলিও অন্তর্ভুক্ত করা উচিত, ফোরক্লোসারে বিক্রি না করা বাড়িগুলি বা অন্যথায় খুব কম বা উচ্চ মানের বিক্রি করা হয়।
পেশাগত মেলা বাজার মূল্যায়ন
একটি সম্পত্তি এর ন্যায্য বাজার মূল্য নির্ধারণ করার জন্য অন্য একটি সাধারণভাবে ব্যবহৃত উপায় একটি মূল্যায়ন ভাড়া করা হয়। মূল্যায়নকারীরা যে ধরনের সম্পত্তি পরীক্ষা করছেন তাতে বিশেষজ্ঞ হওয়া উচিত। উদাহরণস্বরূপ, রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নকারী একটি প্রত্যয়িত পেশাদার যিনি সম্পত্তি মূল্য নির্ধারণের অভিজ্ঞতা এবং প্রশিক্ষণের সাথে একটি শিল্প মূল্যায়নকারী শিল্প শিল্পের ইতিহাসে শিল্পের ইতিহাস, বর্তমান ইতিহাস এবং বর্তমান প্রবণতার ব্যাপক জ্ঞান। মূল্যায়নকারীরা একটি সম্পত্তির ন্যায্য বাজার মূল্য নির্ধারণ করতে প্রতিযোগিতামূলক বাজার বিশ্লেষণ এবং অন্যান্য কারণগুলি যেমন অর্থনৈতিক প্রবণতাগুলি ব্যবহার করে। অনেক ঋণদাতাদের সম্পত্তি জন্য ঋণ অনুমোদন করার আগে একটি পেশাদারী মূল্যায়ন মাধ্যমে একটি বাড়ি প্রয়োজন।
সম্পত্তি প্রতিস্থাপন খরচ
সম্পত্তি প্রতিস্থাপন খরচ উভয় বীমা কোম্পানি এবং ট্যাক্স লেখার উদ্দেশ্যে সাধারণ। প্রতিস্থাপন খরচ প্রায়ই একটি প্রতিযোগিতামূলক বাজার বিশ্লেষণ অনুরূপ যে এটি তুলনীয় বৈশিষ্ট্য বিক্রয় মূল্য খুঁজছেন জড়িত হতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, যদি আপনি আপনার গাড়িটি ক্র্যাশ করেন, তবে বীমা কোম্পানীটি আপনাকে একই রকম অবস্থায় একটি গাড়ী দিয়ে প্রতিস্থাপনের জন্য গাড়ীটির ন্যায্য বাজার মূল্য দিতে হবে।
যখন একটি ঘর, যেমন একটি ঘর, পুনর্নির্মিত করা প্রয়োজন, প্রতিস্থাপন খরচ এই খরচ গ্রহণ করতে হবে। উদাহরণস্বরূপ, যদি আপনার বাড়িটি টর্নেডোতে ধ্বংস হয়ে যায় এবং পুনর্নির্মাণ করা হয় তবে এটি গত বছরের জন্য আপনি কেবলমাত্র ২50,000 মার্কিন ডলার খরচ করতে পারে তবে নতুন উপকরণ সহ একই বাড়িতে পুনর্নির্মাণের জন্য 300,000 ডলার খরচ হতে পারে।
বিক্রয় মূল্য
কিছু ক্ষেত্রে, বিক্রির মূল্যটি কোন সম্পত্তিটির ন্যায্য বাজার মূল্য নির্ধারণ করতে ব্যবহার করা যেতে পারে। এটি কেবল তখনই প্রযোজ্য হয় যদি বিক্রয়টি সাম্প্রতিক হয় এবং এটি কোনও বাইরের চাপ ছাড়াই খোলা বাজারে থাকে। যদি কোনও বাড়িটি গত বছর কোনও ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়কে ন্যায্য বলে মনে করা হয় তবে উদাহরণস্বরূপ, এটি করের উদ্দেশ্যে ন্যায্য বাজার মূল্য হিসাবে বিবেচিত হতে পারে। প্রায় তিন থেকে চার বছর পরে, এই মানটি সম্ভবত বর্তমান বাজারকে প্রতিফলিত করবে না এবং সম্পত্তি কর মূল্য নির্ধারণ করার আগে মূল্যায়ন অবশ্যই করা উচিত।
তৃতীয় পক্ষ মূল্যায়ন
আপনি যদি কখনও Zillow এর মতো কোনও ওয়েবসাইটে ঘরে ঘুরে দেখেন তবে আপনি লক্ষ্য করেছেন যে এমন বাড়িগুলিতেও যেগুলি বিক্রির জন্য নেই সেগুলিতে তাদের তালিকাভুক্ত মান রয়েছে (জিলো ক্ষেত্রে, এইগুলিকে "জেসিটিমেটস" বলা হয়)। এই সম্পত্তি মূল্যায়ন সাম্প্রতিক স্থানীয় বিক্রয় এবং পাবলিক ট্যাক্স রেকর্ড যেমন কারণ ব্যবহার করে গণনা করা হয়। প্রতিটি সাইটে একটি অনন্য মালিকানা সূত্র রয়েছে, যার কারণে মানগুলি সাইট-থেকে-সাইট থেকে ব্যাপকভাবে পরিবর্তিত হতে পারে।
হাউসক্যানারি নামক একটি সংস্থা দাবি করে যে এটিতে অনলাইনে সবচেয়ে সঠিক সম্পত্তি মূল্যায়ন রয়েছে যা সমস্ত বিশ্লেষণের বাজারে সমস্ত উপলব্ধ তথ্য অন্তর্ভুক্ত করে। সাইটের মতে, সত্যিকারের ন্যায্য বাজারের মান থেকে তাদের ত্রুটি হার 3.6 শতাংশের বেশি হওয়া উচিত নয়, যার অর্থ সাইটটি সম্ভবত বেশিরভাগ সঠিক মার্কেট বাজার মূল্যের অনলাইন উপলব্ধ থাকতে পারে।
